Das Zweitwohnungsgesetz in der Schweiz

Was Käufer von Ferienimmobilien unbedingt wissen müssen

Der Kauf einer Ferienimmobilie in der Schweiz ist für viele ein lang gehegter Traum. Gerade in den Alpen ist die Nachfrage hoch – gleichzeitig gelten jedoch besondere gesetzliche Regelungen. Eine der wichtigsten ist das Zweitwohnungsgesetz (ZWG). Wer eine Ferienimmobilie kaufen möchte, sollte dessen Auswirkungen genau kennen, um Fehlentscheide zu vermeiden.

Was ist das Zweitwohnungsgesetz?

Das Zweitwohnungsgesetz wurde 2012 durch eine Volksabstimmung beschlossen und regelt den Bau und die Nutzung von Zweitwohnungen in der Schweiz. Ziel ist es, die Zersiedelung einzudämmen und den Charakter von Gemeinden mit hohem Ferienwohnungsanteil zu schützen.

Kernpunkt des Gesetzes:

In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden.

Welche Gemeinden sind betroffen?

Betroffen sind vor allem:

• alpine Tourismusgemeinden

• klassische Ferienorte

• viele Regionen in Graubünden, Wallis, Berner Oberland und Tessin

  
  

Ob eine Gemeinde unter das Zweitwohnungsgesetz fällt, kann öffentlich eingesehen werden. Für Käufer ist dies eine zentrale Abklärung vor dem Kauf.

Was gilt als Zweitwohnung?

Als Zweitwohnung gilt eine Immobilie, die:

• nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird

• nicht dauerhaft von einer Person mit Erstwohnsitz in der Gemeinde bewohnt wird

Ferienwohnungen und Chalets zählen in der Regel als Zweitwohnungen, sofern sie nicht dauerhaft bewohnt oder vermietet werden.

Darf man in betroffenen Gemeinden noch kaufen?

Ja – aber nicht jede Immobilie.

Kauf möglich ist:

• Bestehende Zweitwohnungen, die vor Inkrafttreten des Gesetzes rechtmässig erstellt wurden

• Objekte mit sogenanntem Bestandesrecht

• Immobilien, die explizit als Zweitwohnung bewilligt sind

Kauf nicht möglich ist:

• Neubauten, die nicht als Erstwohnung oder touristisch bewirtschaftete Unterkunft konzipiert sind

• Umnutzungen von Erst- zu Zweitwohnungen ohne Bewilligung

  
  

Nutzungseinschränkungen für Käufer

Beim Kauf einer Ferienimmobilie sind folgende Punkte besonders wichtig:

1. Eigennutzung

Viele bestehende Zweitwohnungen dürfen weiterhin privat genutzt werden. Die Nutzung ist jedoch an die bestehende Bewilligung gebunden.

2. Vermietungspflicht

Einige Objekte unterliegen einer touristischen Nutzungspflicht, z. B.:

• Pflicht zur Kurzzeitvermietung

• eingeschränkte Eigennutzung

• Verwaltung durch eine Vermietungsorganisation

Diese Auflagen können die Nutzung stark beeinflussen.

Umbauten und Erweiterungen

Umbauten sind in vielen Fällen möglich, jedoch:

• keine Erweiterung der Wohnfläche, wenn dadurch eine neue Zweitwohnung entsteht

• Renovationen und zeitgemässe Anpassungen sind meist erlaubt

• jede bauliche Massnahme muss geprüft und bewilligt werden

Gerade bei älteren Ferienimmobilien ist eine sorgfältige Abklärung entscheidend.

Auswirkungen auf den Wert einer Ferienimmobilie

Das Zweitwohnungsgesetz hat den Markt nachhaltig verändert:

• Knappheit bestehender Zweitwohnungen

• In vielen Regionen stabile oder steigende Preise

• Gute Objekte mit klarer Bewilligung sind besonders gefragt

Für Käufer bedeutet dies:

Rechtlich saubere Objekte haben langfristig eine hohe Wertstabilität.

Typische Fehler beim Kauf vermeiden

Käufer sollten insbesondere vermeiden:

• Kauf ohne Prüfung der Bewilligung

• Annahmen zur freien Nutzung ohne schriftliche Bestätigung

• Unterschätzung von Vermietungspflichten

• Vertrauen auf mündliche Zusagen

Eine rechtliche und fachliche Prüfung vor Vertragsabschluss ist unerlässlich.

Fazit: Gut informiert kaufen

Das Zweitwohnungsgesetz schränkt den Markt ein, schafft aber auch Klarheit und Wertstabilität. Für Käufer von Ferienimmobilien gilt: Wer die Regeln kennt und sorgfältig prüft, kann weiterhin attraktive Objekte erwerben.

Eine professionelle Begleitung hilft, rechtliche Risiken zu vermeiden und die passende Immobilie zu finden – insbesondere in Gemeinden mit hohem Ferienwohnungsanteil.