Der Weg ins Eigenheim: Die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf in der Schweiz

Der Kauf einer Immobilie gehört zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Gerade in der Schweiz, mit ihren kantonalen Besonderheiten und rechtlichen Anforderungen, ist ein klar strukturierter Ablauf entscheidend. Damit Sie den Immobilienkauf realistisch planen und sicher umsetzen können, finden Sie hier die wichtigsten Schritte – von der Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe.

Schritt 1: Finanzielle Rahmenbedingungen festlegen

Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, sollten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzen. Analysieren Sie dazu Ihre persönliche Situation und klären Sie insbesondere folgende Punkte:

• Höhe des verfügbaren Eigenkapitals

• Regelmässige Einnahmen und Ausgaben

• Monatlich tragbare Belastung

Faustregeln zur Tragbarkeit und Belehnung können eine erste Orientierung bieten. Ein frühzeitiges Gespräch mit Ihrer Bank ist jedoch unerlässlich. Dort erhalten Sie eine Einschätzung zur maximal möglichen Finanzierungssumme. Eine Finanzierungsbestätigung im Vorfeld erhöht ausserdem Ihre Chancen im Wettbewerb um begehrte Immobilien.

Klären Sie in diesem Zusammenhang auch frühzeitig die Kosten für Notariats- und Handänderungsgebühren beim zuständigen Grundbuchamt. Diese können je nach Kanton und sogar innerhalb eines Kantons von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren und sollten zwingend in die Budgetplanung einbezogen werden.

Planen Sie zusätzlich finanzielle Reserven ein. Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, etwa für Notar, Grundbuch, Steuern, Makler sowie mögliche Renovations- oder Unterhaltsarbeiten. Empfehlenswert ist es, Immobilien zu wählen, deren Kaufpreis rund zehn Prozent unter Ihrem maximalen Budget liegt.

Schritt 2: Passende Immobilie suchen

Sobald das Budget feststeht, beginnt die gezielte Immobiliensuche. Definieren Sie Ihre Anforderungen klar: Lage, Grösse, Grundriss, Ausstattung und Umfeld sollten möglichst konkret festgelegt sein.

Nutzen Sie sowohl Online-Plattformen als auch klassische Kanäle wie Zeitungsinserate oder persönliche Netzwerke. Online lassen sich Suchprofile erstellen, die Sie automatisch über neue passende Objekte informieren. Virtuelle Rundgänge, Videos oder Drohnenaufnahmen erleichtern die Vorauswahl erheblich.

Ein lokal verankerter Immobilienmakler kann zusätzlichen Mehrwert bieten, insbesondere durch Marktkenntnis und Zugang zu nicht öffentlich ausgeschriebenen Objekten.

Schritt 3: Besichtigungen durchführen

Haben Sie geeignete Objekte identifiziert, folgen die Besichtigungen. Erste Eindrücke können virtuell gewonnen werden, eine persönliche Besichtigung ist jedoch unverzichtbar.

Bereiten Sie sich gut vor: Machen Sie sich im Voraus Notizen und halten Sie alle wichtigen Fragen schriftlich fest. So stellen Sie sicher, dass während der Besichtigung keine relevanten Punkte vergessen gehen.

Achten Sie auf Lichtverhältnisse, Bauzustand, Umgebung und Tageszeit. Stellen Sie gezielte Fragen zu Energieeffizienz, Unterhalt, allfälligen Mängeln und zur Nachbarschaft. Nehmen Sie sich Zeit und berücksichtigen Sie auch Ihr persönliches Wohlgefühl.

Schritt 4: Objekt prüfen und Informationen vertiefen

Bei ernsthaftem Kaufinteresse empfiehlt sich eine zweite Besichtigung, idealerweise gemeinsam mit einer fachkundigen Person oder einem Gutachter. So lassen sich versteckte Mängel, Sanierungsbedarf oder Risiken frühzeitig erkennen.

Prüfen Sie zudem alle relevanten Unterlagen sorgfältig, insbesondere Grundbuchauszug, Gebäudeversicherung, Pläne, Reglemente sowie Unterhalts- und Nebenkosten. Eine Übersicht der benötigten Dokumente stellen wir Ihnen in einer separaten Checkliste zum Download zur Verfügung.

Schritt 5: Kaufpreis verhandeln

Sind alle offenen Punkte geklärt, folgt die Preisverhandlung. Je nach Marktsituation können Sie den Angebotspreis akzeptieren oder ein begründetes Gegenangebot unterbreiten.

Sachliche Argumente wie Renovationsbedarf, Marktvergleich oder Gutachten erhöhen Ihre Verhandlungsposition. Achten Sie jedoch auf realistische Erwartungen, um den Verkaufsprozess nicht zu gefährden.

Schritt 6: Reservierung und Finanzierungsbestätigung klären

In vielen Fällen verlangen Makler oder Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Diese dient als Absicherung und bestätigt, dass die Immobilie grundsätzlich finanzierbar ist. Eine entsprechende Bestätigung erhalten Sie bei Ihrer Hausbank.

Wichtig ist: Eine Finanzierungsbestätigung bestätigt die grundsätzliche Finanzierbarkeit eines Objekts, stellt jedoch keine verbindliche Zusage zu den endgültigen Konditionen dar. Insbesondere die Höhe der erforderlichen Eigenmittel kann variieren und hängt unter anderem vom bankintern ermittelten Objektwert sowie von der Art der Immobilie ab.

Vor einer Reservierung sollten daher sämtliche relevanten Unterlagen bei der Bank eingereicht und die objektspezifische Bewertung vollständig geklärt sein.

Ist dies erfolgt, wird die Immobilie häufig mittels einer Reservationsvereinbarung für einen definierten Zeitraum reserviert. Üblich ist dabei eine Anzahlung zwischen CHF 10’000 und CHF 30’000, welche bei Zustandekommen des Kaufes in der Regel angerechnet wird.

Schritt 7: Finanzierung verbindlich sichern

Nach der Reservierung wird die Finanzierung final strukturiert. Gemeinsam mit der Bank wird ein verbindliches Finanzierungskonzept erstellt, das Zinssatz, Laufzeit, Amortisation und Eigenkapitalanteil festlegt.

Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie eine verbindliche Finanzierungszusage, welche Voraussetzung für den weiteren Kaufprozess ist.

Schritt 8: Kaufvertrag vorbereiten lassen

Sind Kaufpreis und Finanzierung verbindlich geklärt, erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Dieser enthält sämtliche rechtlich relevanten Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer.

Beide Parteien erhalten den Vertrag mit einer angemessenen Prüfungsfrist. Nutzen Sie diese Zeit für eine sorgfältige Prüfung oder ziehen Sie juristischen Rat bei.

Senden Sie den Vertragsentwurf zudem an Ihre Bank, damit diese das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ausstellen kann. Dieses nehmen Sie anschliessend im Original zum Beurkundungs- und Eigentumsübertragungstermin mit.

Schritt 9: Notarielle Beurkundung

Beim Notartermin erscheinen Käufer und Verkäufer persönlich und legitimieren sich. Der Vertrag wird vollständig verlesen und erläutert.

Mit der Unterzeichnung wird der Kaufvertrag rechtsgültig. Der Notar veranlasst anschliessend die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Schritt 10: Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung

Nach dem Notartermin erfolgt die Zahlungsaufforderung. Der Kaufpreis wird gemäss Vertrag überwiesen. Parallel dazu werden die Finanzierungsmittel ausbezahlt und die Grundpfandrechte eingetragen.

Zusätzlich werden Notariats-, Grundbuch- und Handänderungsgebühren fällig. Nach Zahlungseingang wird das Eigentum im Grundbuch auf den Käufer übertragen.

Schritt 11: Übergabe und Einzug

Zum Abschluss erfolgt die Übergabe der Immobilie. Dabei werden Schlüssel übergeben und der Zustand gemeinsam geprüft. Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll und dokumentieren Sie allfällige Mängel.

Nun steht Ihrem Einzug nichts mehr im Wege.

Rechtlicher Hinweis:

Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Trotz sorgfältiger Erstellung wird keine Gewähr für Vollständigkeit oder Richtigkeit übernommen.